Наша библиотека

banner opt

Репина Е.А., Моисеенко А.А. Особенности рынка жилищно-коммунальных услуг, как среды функционирования организации.

Вторник, 27 августа 2013 12:14

Жилищно-коммунальная сфера - это многоотраслевой комплекс, в котором пересекаются все социально-экономические, организационно-технические вопросы, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием населения. Сегодня жилищно-коммунальный комплекс (десятилетиями финансируемый по остаточному принципу), находится в удручающем состоянии. Сетевые коммуникации тепло- и водоснабжения изношены до предела, капитальный ремонт жилого фонда во многих регионах не проводился более полувека. ЖКХ - это отрасль, требующая постоянного внимания. Здесь существует большой и емкий рынок услуг. Это уборка подъездов, вывоз мусора, обеспечение водой, теплом, электричеством, эксплуатация лифта, текущий ремонт дома.

Жилище - это товар, который нельзя импортировать. На рынке ЖКХ практически отсутствуют иностранные игроки. Их интересуют, прежде всего, офисные, торговые и складские помещения, но не жилье и ЖКУ, где они столкнулись бы с массовым, в большинстве своем небогатым и социально рискованным потребителем.

Это дорогостоящий товар длительного пользования, приобретение которого чаще всего невозможно за счет текущих доходов семей. Отсюда нужда в кредитовании и роль аренды.

Зачастую это товар коллективного пользования. Коммунальные услуги (газ, электричество, водоснабжение, канализация, отчасти теплоснабжение) имеют низкую эластичность по цене и являются продуктами естественных монополий. Конкуренция за их поставку конкретным домохозяйствам оказывается невозможной. Возникает нужда в регулировании или создании муниципальных предприятий, служащие которых также нуждаются в контроле, чтобы исключить коррупцию и обеспечить необходимое качество услуг. Регулирование зачастую приводит к завышению цен, хотя предпринимается с противоположными намерениями.

Более сложен рынок жилищно-коммунальных услуг. Здесь главные игроки - жильцы (домохозяйства) и их коллективы (товарищества собственников жилья). Или же владельцы недвижимости, риэлторы, приобретающие дома с целью сдачи их в аренду.Они - покупатели услуг.

Продавцы ЖКУ - частные, государственные или муниципальные компании, из которых основные - естественные монополии.

Кооперативы, ТСЖ - формы организации домохозяйств, характерные для многоквартирных домов. У них неизбежно возникают проблемы внутренней организации - управления, контроля, мотивации (они могут быть связаны с имущественным неравенством членов ТСЖ, различием их интересов). Проще, если есть собственник дома, а жильцы - арендаторы. Еще один вариант - собственником дома является муниципалитет. Но в сравнении с частным собственником, его мотивация к эффективной деятельности ослаблена, для жильцов он менее доступен и им труднее отстаивать свои права.

Собственники могут выбрать один из способов управления:

1) непосредственное управление собственниками;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления выбирается на общем собрании собственников и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) позволяет наиболее полно реализовать права собственников по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Процесс создания ТСЖ начинается с создания инициативной группы из собственников (два-три человека), на плечи которых ляжет решение организационных вопросов по созыву первых общих собраний собственников, подготовки повесток дня, текста устава товарищества. На первом общем собрании собственников определяется способ управления собственников. Для создания ТСЖ необходимо, чтобы за предложение о его создании проголосовали собственники, имеющие более 50% голосов от общего числа голосов собственников. Если принято решение создать ТСЖ, то на втором собрании утверждается его у сто.,, выбираются органы управления, определяемся ответственное лицо, которому собственники поручают зарегистрировать товарищество в налоговых органах в качестве юридического лица.

В Ростове-на-Дону зарождается рынок коммунальных услуг. С момента вступления в силу нового Жилищного кодекса, давшего жильцам возможность выбирать способ управления многоквартирными домами, люди мечутся между товариществами собственников жилья (ТСЖ) и управляющими компаниями. 

В первом случае управлять самим, во втором - доверить это чужим. Чаще всего в роли управляющих компаний выступают бывшие МУПы, сменившие форму собственности на ООО - общество с ограниченной ответственностью. 

Но со сменой вывески отношение к жильцам не изменилось.

Разница между ТСЖ и УК в том, что товарищество - это некоммерческая организация, а УК - являясь, как правило, коммерческой организацией, в первую очередь стремится получить прибыль. На сегодняшний день рынок услуг управления жилым фондом не развит.

Нет такого количества управляющих компаний, которые позиционировали бы себя как соперники, конкуренты. Существует проблема износа части жилого фонда. На данном этапе рынок только начинает закладывать основы, идет перераспределение объектов. Граждане смогут сравнить стоимость обслуживания и качество услуг в компании, которую им определили по конкурсу или они выбрали сами с качеством и ценой услуг при ином способе управления или в иной компании. Важно, что

Жилищный кодекс прямо предусматривает, что способ управления домом может быть изменен в любое время по решению собственников. Управляющие компании начнут снижать тарифы для привлечения клиента. Когда лимиты ценовой конкуренции будут исчерпаны,на первое место выйдет конкуренция в качестве оказываемых услуг.

Довольно широкая гамма рынков ЖКУ может быть конкурентной: собственно содержание жилого фонда, благоустройство, бытовое обслуживание. К сфере естественных монополий относиться лишь газо- электро- и водоснабжение, а так же канализация. Уже теплоснабжение предполагает конкуренцию между централизованным и автономным вариантами. Реформа электроэнергетики, если она будет закончена, также предоставит выбор потребителю. Рынок газа тоже может быть конкурентным, хотя в России позитивная перспектива здесь пока не просматривается.

Средняя обеспеченность жильем в России на одного проживающего составляет 20,0 кв. м общей площади. Формирование рынка жилья в жилищной сфере осуществляется с начала процесса приватизации жилищного фонда.

Всего за период с начала приватизации в собственность граждан передано 24,2 млн. квартир общей площадью 1195,4 млн. кв. м, что составляет 67,2% от всего государственного и муниципального жилищного фонда Российской Федерации, подлежащего приватизации [1].

Если говорить о Ростовской области, то за последние годы существенно изменилась структура жилищного фонда области. В настоящее время более 82 процентов жилищного фонда области находится в частной собственности, 13,8 - в муниципальной, 2,1 - в государственной. Уровень обеспеченности жилищного фонда по степени благоустройства составляет горячим водоснабжением - 47, центральным отоплением - 60, канализацией - 69, водопроводом - 66, газом - 79 процентов[2].

Средняя обеспеченность общей площадью жилых помещений на одного жителя Ростовской области составляет 18,6 кв.м. Приватизация жилищного фонда и создание вторичного рынка жилья позволили собственникам активно перераспределить излишки жилой площади и улучшить жилищные условия многих семей. Кроме того, значительное число семей улучшили жилищные условия за счет строительства собственного жилья, в т.ч. индивидуального.

За последние годы наблюдался незначительный рост объемов ввода жилья в эксплуатацию. Однако в связи с финансовым кризисом объемы строительства резко пошли на спад.

В настоящее время жилищно-коммунальные услуги населению Ростовской области оказывают 1258 предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства с общим количеством работающих около 67,2 тысяч человек. Жилищный фонд и коммунальная инфраструктура имеют высокий уровень износа. По состоянию на 1 января 2004 года объем ветхого жилья составил 1,45 млн. квадратных метров, аварийного - 213,6 тыс. квадратных метров. Доля ветхого и аварийного жилья в сумме составляет 1,9 процента от общей площади жилищного фонда области. На 1 января 2004 года в Ростовской области проживало более 4,2 млн. человек, или около 1,6 млн. семей [2].

Техническое состояние коммунальной инфраструктуры характеризуется уровнем износа, превышающим 60 процентов, низким коэффициентом полезного действия мощностей и большими потерями энергоносителей.

Отсутствие нормативного водно-химического режима, применение неэффективных теплоизоляционных материалов сказывается на сокращении сроков эксплуатации котельного оборудования и систем транспортировки теплоносителя.

Высокий уровень износа оборудования и коммуникаций привел к лавинообразному росту числа аварий. Одной из причин увеличения аварий в системе жилищно-коммунального хозяйства является потеря на всех уровнях управления ответственности за соблюдением технологических требований при эксплуатации объектов жизнеобеспечения населения (энергоисточники, тепловые сети), что привело к полному обесцениванию такого важного фактора технологической стабильности любой производственной системы - как уровень квалификации управленческого и обслуживающего персонала, обеспечивающийся наличием системы аттестации персонала по его профессиональным знаниям и умению принять правильное решение при авариях в работе оборудования.

Отношение к отрасли носило всегда потребительский характер. Финансирование осуществлялось по остаточному принципу, накапливались долги.

В тоже самое время жилищно-коммунальный комплекс:

— один из самых больших секторов экономики Российской Федерации;

— доля основных фондов отрасли составляет более 26% от общего объема основных фондов страны и в стоимостном выражении представляет 8 трлн. рублей;

— численность работников более 3 млн. человек;

— 19 млн. объектов жилого фонда площадью почти 3 млрд. м.кв.;

— потребление более 20 % энергоресурсов страны.

Тем не менее это самая неразгосударствленная отрасль экономики Российской Федерации. Износ основных фондов превышает 60%.

Ветхий и аварийный фонд — 93 млн. рублей, кредиторская задолженность — 325 млрд. рублей.

В общем и целом развитие отрасли до кризиса шло очень хорошими темпами и обещало прекрасные результаты, каких ожидали и от всего рынка. Между тем теперь и рынок, и ЖКХ на фоне общего кризиса ликвидности начинают испытывать недостаток средств. Ведь, как уже упоминалось выше, многое держалось за счет заемных финансов, привлеченных компаниями со стороны.

Сегодня частные управляющие компании ждут поддержки государства, налоговых льгот, банковских ставок, которые должны быть снижены за счет государственных финансовых вливаний. Однако каких-либо заметных улучшений в этой области пока не наблюдается.

Остается необоснованно высокой стоимость подключения к электросетям.

Что касается сбора платежей с потребителей услуг, то и здесь перспективы неутешительные. На фоне общего сокращения доходов населения в связи с сокращениями и безработицей сбор коммунальных платежей может резко упасть.

Основные причины сложившейся кризисной ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве заключаются в неудовлетворительном финансовом положении его предприятий, высоких затратах и отсутствии экономических стимулов снижения издержек, неэффективной системе управления, неразвитости конкурентной среды.

В то же время имеется и положительный опыт по улучшению деятельности жилищно-коммунального хозяйства[4]:

- за последние годы в области удалось сформировать схему управления жилищно-коммунальным комплексом, основанную на разделении функций управления и хозяйствования. В 51 муниципальном образовании созданы и функционируют 60 служб Заказчика в сфере ЖКХ;

- продолжилась работа по формированию системы договорных отношений на всех этапах предоставления услуг;

- отрасль становится все более привлекательной для частного бизнеса. Количество частных предприятий в жилищно-коммунальном секторе достигло 504. Практически около 75 % жилья обслуживается на конкурсной основе;

- одним из приоритетных направлений деятельности Администрации области является создание товариществ собственников жилья. В городах и районах области успешно функционируют 836 ТСЖ. Начиная с 2000 г. количество ТСЖ увеличилось в 2 раза.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства должна создавать условия к развитию конкуренции. Основой для развития конкуренции послужит формирование объединений собственников жилья.

Для активизации процесса создания ТСЖ и их успешного развития необходимо решение следующих вопросов:

- упрощение процедуры оформления кондоминиума и товариществ собственников жилья;

- оформление договоров ТСЖ с органами местного самоуправления на предоставление субсидий, дотаций и льгот;

- создание механизма передачи прав гражданам распоряжаться предназначенными для них бюджетными средствами;

- формирование в муниципальных образованиях методических центров для оказания соответствующей помощи гражданам в организации и функционировании ТСЖ;

- поддержка деятельности областной ассоциации ТСЖ.

Наличие различных видов собственности предполагает государственное регулирование в вопросах содержания и использования жилищного фонда и объектов коммунального назначения, обеспечивающее соблюдение обязательных для всех собственников федеральных стандартов качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и разработку на их базе региональных стандартов содержания жилья и объектов коммунального назначения для использования их в качестве нормативов при заключении договоров между подрядчиками и заказчиками.

Государственный контроль и регулирование качества жилищно-коммунального обслуживания осуществляется органами Государственной жилищной инспекции по Ростовской области, контролирующими не только соблюдение стандартов качества предоставляемых услуг и заключения соответствующих договоров, но и надлежащую эксплуатацию жилищного фонда и его инженерного оборудования.

Существует областная целевая программа «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры Ростовской области» [3].

Программа направлена на повышение качества предоставляемых коммунальных услуг, а также на снижение сверхнормативного износа основных фондов объектов коммунальной инфраструктуры, модернизацию этих объектов за счет внедрения энергосберегающих технологий, разработку и внедрение мер по стимулированию эффективного и рационального хозяйствования коммунальных предприятий, максимальное использование всех доступных ресурсов, включая частные инвестиционные и заемные средства, обеспечение надежного и устойчивого обслуживания потребителей.

Основными целями программы являются повышение качества и надежности предоставления коммунальных услуг населению, улучшение экологической ситуации, создание устойчивых и эффективных механизмов привлечения частных инвестиций для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Среди основных задач концепции, благоприятно влияющих на развитие ТСЖ являются:

- обеспечение бесплатным или за доступную цену жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющих на это право в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- внедрение доступных для населения систем долгосрочного (ипотечного) кредитования и других форм внебюджетного финансирования для строительства или приобретения жилья;

- решение вопросов обеспечения земельными участками для строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры, обеспечение их инженерными коммуникациями, совершенствование градостроительных подходов к жилищному строительству;

- снижение материальных затрат в жилищном строительстве;

- развитие и перепрофилирование базы промышленности строительных материалов и стройиндустрии на выпуск облегченных й дешевых материалов и предметов домоустройства для индивидуального и малоэтажного строительства;

- развитие рыночных отношений в жилищной сфере и частной собственности на жилые помещения и недвижимость.

В настоящее время существует ряд нерешенных проблем ТСЖ:

1. Проблемы собственников на уровне принятия решения о создании ТСЖ и выбора способа управления:

- Недостаток знаний и практического опыта.

- Непонимание необходимости выбора формы управления, обязанностей по содержанию общего имущества.

- Отсутствие понимания необходимости формирования объекта управления.

-Инертность, фобии, боязнь и нежелание каких-либо перемен.

- Отсутствие инициативы, лидера (группы).

- Различия в образовательном, социальном и имущественном уровне.

- Конфликт интересов собственников и нанимателей.

- Противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации.

2. Существующие сложности на стадии создания ТСЖ:

- Сложность получения информации о составе собственников.

- Сложность получения технической документации для определения и расчета долей, состава общего имущества многоквартирного дома, технического состояния дома и необходимого ремонта.

- Сложность определения стоимости содержания и ремонта общего имущества, определения состава работ по восстановлению изношенного имущества (капитальному ремонту).

- Неравенство способов управления в рыночных отношениях.

- Организационные сложности проведения общего собрания собственников (значительные финансовые затраты, отсутствие доступных помещений для проведения собрания, сложность обеспечения кворума).

- Уклонение уполномоченных городом структур (представляющих интересы муниципальной собственности) от участия в выборе способа управления, от участия (членства) в ТСЖ.

- Противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации.

- Нерешенность вопросов социальной поддержки малоимущих граждан собственников жилых помещений, вступивших в ТСЖ, в силу противоречий в действующих нормативных актах.

- Отсутствие четкого определения в законодательстве организационно-правовой формы ТСЖ и указания на подконтрольность деятельности ТСЖ органам юстиции.

3. Существующие сложности на уровне передачи дома из управления действующей УК вновь созданному ТСЖ:

- Отсутствие утвержденного порядка передачи домов в управления от старой УК к ТСЖ, включая передачу технической и проектной документации.

- Сложность сохранения государственных структур обслуживания при создании ТСЖ: городская ОДС, городская аварийная служба и пр.

- Отсутствие порядка финансирования невыполненного капитального ремонта

- Сложность оформления общего имущества и отсутствие порядка оформления имущественных прав на объекты общедолевой собственности

- Неоформление земельных участков

- Противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации

4. Проблемы ТСЖ в процессе деятельности:

- Сложность получения бюджетных дотаций, недофинансирование

- Отсутствие порядка финансирования невыполненного капитального ремонта.

- Сложность оформления общего имущества и отсутствие порядка оформления имущественных прав.

- Изъятие нежилых помещений, относящихся к общему имуществу

- Неоформление земельных участков.

- Налоговое бремя.

- Кадровые проблемы. Недостаточная квалификации. Отсутствие средств на обучение.

- Неплательщики.

- Нестабильность тарифной политики.

- Отсутствие технических регламентов, регулирующих порядок обследования жилищного фонда и определения перечня работ, необходимых для обеспечения надлежащего санитарно-технического состояния жилищного фонда 

- Отсутствие в ЖК РФ определения источников финансирования деятельности ТСЖ как НКО, как следствие - налоговые споры и дополнительные налоговые издержки.

- Правовая незащищенность собственников жилых помещений от недобросовестных действий должностных лиц, являющихся распорядителями финансов в ТСЖ.

Литература

1. Информационно-аналитическая справка о жилищном фонде Российской Федерации http://www.comhoz.ru

2. Концепция жилищной политики Ростовской области http://www.donland.ru

3. Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры Ростовской области http://www.donland.ru

4. Состояние и проблемы жилищно-коммунального комплекса Ростовской области http:// www.donland.ru

Выходные данные статьи:

Репина Е.А., Моисеенко А.А. Особенности рынка жилищно-коммунальных услуг, как среды функционирования организации.//Экономические аспекты стратегии модернизации России. Сборник научных трудов / Под ред. проф. Алешина В А, проф, Чернышев М.А., проф. Анопченко Т.Ю. - Ростов н/Д.: Изд-во «АкадемЛит», 2011-208.